Außerordentliche Kündigung – Bedingungen und Befristungen sind unzulässig

Bei Kündigungen ist zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden. Eine ordentliche Kündigung des Mieters oder des Vermieters (z. B. wegen Eigenbedarfs) beendet das Mietverhältnis mit Ablauf der gesetzlichen bzw. vertraglichen Kündigungsfristen. Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters (z. B. wegen Zahlungsverzuges) oder des Mieters (z. B. wegen Unbenutzbarkeit der Mieträume) beendet das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung, d. h. bereits mit Zugang beim Vertragspartner.

Eine “Zwischenlösung”, z. B. eine außerordentliche Kündigung des Mieters, die aber ausdrücklich nicht mit sofortiger Wirkung, sondern zu einem anderen Zeitpunkt ausgesprochen wird, z. B. “zu dem wir neue Geschäftsräume beziehen können”, ist nach einem neuen Urteil des BGH unwirksam.
Zur Begründung führt der BGH aus, dass es sich bei der Kündigung um ein Gestaltungsrecht handelt, dessen Besonderheit darin besteht, einseitig in die Rechtsverhältnisse einer anderen Person einzugreifen. Diese müssen aber, wenn sie schon der fremden Gestaltung unterworfen sind, vor Unbilligkeiten geschützt werden. Für den Vermieter ist das Ende der Mietzeit von entscheidender Bedeutung, weil davon die Möglichkeit einer Neuvermietung abhängt. Im Gegensatz zu einer Auslauffrist bzw. einer Räumungsfrist, bei der der Zeitpunkt der Räumung des Mietobjekts feststeht, wird der Kündigungsgegner mangels Angabe eines bestimmten Zeitpunktes im Unklaren gelassen. Hätte der Mieter – wie vom Gesetz vorgesehen – fristlos gekündigt, hätte der Vermieter das Mietobjekt sofort weiter vermieten können, da der Mieter dann zum sofortigen Auszug nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet ist. Dagegen kennt der Vermieter im Falle einer solchen unbestimmten Befristung (“bis neue Räume bezogen werden können”) den Auszugstermin nicht und kann deshalb nicht verlässlich disponieren. Dies ist dem Vermieter nicht zumutbar. Eine solche Kündigung ist daher unwirksam (BGH, Urteil v. 22.10.2003, XII ZR 112/02).