OLG Köln, 16 Wx 80/05 vom 24.08.05, Anfechtung einer Jahresabrechnung

Ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung ist für unwirksam zu erklären, wenn keine Möglichkeit bestand, in zumutbarer und ausreichender Weise auch in alle Einzelabrechnungen der Wohnungseigentümer Einsicht zu nehmen und ein Eigentümer den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung angefochten hat.

Jedem Eigentümer ist nämlich durch den Verwalter eine ausreichende Möglichkeit einzuräumen, vor einer entsprechenden Eigentümerversammlung die Einzelabrechnungen – auch von anderen Eigentümern – zu überprüfen. Das Gericht stellt klar, dass zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung nicht nur eine geordnete Zusammenstellung aller Einnahmen- und Ausgaben gehört, sondern auch die Aufteilung des Ergebnisses der Gesamtabrechnung auf die jeweiligen einzelnen Eigentümer. Hierfür steht dem Verwalter jedoch ein Gestaltungsspielraum zu. Allerdings muss der Verwalter gleichzeitig einen effektiven Weg der Überprüfung durch Einzeleigentümer sicher stellen. So kann er beispielsweise den einzelnen Eigentümern zusammen mit der Gesamtabrechnung alle Einzelabrechnungen vor der Eigentümerversammlung zukommen lassen. Als Mindestvoraussetzung stellt der Senat jedoch heraus, dass jedem Eigentümer vor und auch während der Eigentümerversammlung uneingeschränkt in zumutbarer Weise Gelegenheit gegeben wird, die Einzelabrechnung sämtlicher Miteigentümer einzusehen. Hintergrund dieser ständigen Rechtsprechung ist, dass Fehler einer Jahresabrechnung grundsätzlich nur durch Anfechtung des die Jahresabrechnung genehmigenden Beschlusses beseitigt werden können. Wird nicht angefochten und tritt damit Bestandskraft des Beschlusses ein, so können etwaige Fehler der Jahresabrechnung grundsätzlich nicht mehr behoben werden. Aus diesem Grund ist den Eigentümern zeitlich vor der Beschlussfassung in zumutbarer Weise die Möglichkeit zu geben, den Beschlussgegenstand zu prüfen.

Fast nebenbei stellt der Senat weiter folgendes fest:

Auch wenn die Eigentümergemeinschaft über einen oder mehrere Abrechnungszeiträume eine bestimmte Abrechnungsweise nicht beanstandet haben, kann der Verwalter nicht davon ausgehen, dass dies auch in Zukunft so bleiben wird. Einen Vertrauensgrundsatz für den Verwalter gibt es dazu nicht. Der Verwalter ist vielmehr in jedem Abrechnungsjahr und unabhängig von der Billigung bisheriger Abrechnungen gehalten, eine dem Gesetz und der Rechtsprechung entsprechende Abrechnung zu erstellen. Daher widerspricht es nicht Treu und Glauben, wenn sich die Eigentümer auch nach längerer Zeit auf die Unrichtigkeit der Abrechnung berufen, obwohl sie dies in der Vergangenheit nicht getan haben.